PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E AMERICANO

CORRETORA DE IMÓVEIS

•Quais as diferenças entre a operação das corretoras imobiliárias no Brasil versus EUA?
No Brasil as corretoras imobiliárias possuem listagem exlusivas de imóveis. A pessoa interessada num específico imóvel tem que procurar a corretora que possui a listagem a fim de negociá-lo.
Nos EUA as corretoras tem acesso a todos os imóveis disponibilizados à venda, pois existe um banco de dados chamado MLS comum a todos os profissionais da área.

•Quem paga pela comissão de venda?
O vendedor do imóvel no caso de revenda ou a construtora no caso de imóvel novo.

•Como é a divisão da comissão entre os corretores que representam o comprador e o vendedor?
A comissão é dividida igualmente entre as partes.

•Existe alguma vantagem ao comprador brasileiro em negociar diretamente com o vendedor?
Não, neste caso a comissão é paga integralmente ao corretor do vendedor/construtora. Além disso, o comprador perde totalmente a representação por um especialista no mercado local.

   

  
ALUGUEL DE IMÓVEIS

•Quem paga o condomínio e IPTU quando o imóvel está alugado?
Nos EUA o proprietário paga estas taxas bem como é responsável pela manutenção de equipamentos como geladeira, fogão, micro-ondas, lavadora  de louça, lavadora e secadora de roupas e ar condionado.

•Caso o proprietário não resida no país como pode gerenciar o imóvel?
Algumas coretoras oferecem serviço de gerenciamento de imóveis. As taxas variam de $100 a 10% do valor do aluguel mensal.  Os serviços inclusos nestas taxas são pagamento de contas (condomínio, energia, IPTU, financiamento, etc),  depósito do aluguel em conta do proprietário, administração e gerenciamento de serviços como jardim, limpeza, conserto, etc. Existem também empresas que só prestam este tipo de serviços. São chamadas de Companhias de gerenciamento de propriedades. Podemos indicar aos nossos clientes companhias neste ramos cujos funcionários falam português.

•Quanto as corretoras imobiliárias cobram para alugar o imóvel?
Um mês de aluguel mensal. O corretor contratado lista o imóvel no sitema comum aos corretores.  Este valor será dividido igualmente entre o corretor do proprietário e o corretor do inquilino.

•O proprietário pode alugar quantas vezes quiser por ano?
Depende, caso o imóvel não faça parte de uma comunidade/condomínio, é possível alugar por temporada desde que o imóvel esteja mobiliado.  Caso seja imóvel em condomínio fechado,  deve-se respeitar a associação de condôminos. Muitas vezes estas estabelecem aluguéis mínimos semestrais, trimestrais, etc.

•A associação de condomínio tem que aprovar o candidato a inquilino?
Sim, após a aprovação pelo proprietário, o processo contendo ficha de aplicação, ficha de antecedentes criminais e histórico de crédito será enviado à associação para verificação e aprovação.

•Há tributação na fonte da receita com aluguel?
Aconselhamos nossos clientes a procurar assessoria jurídico-tributário antes da compra do imóvel.  Temos diversos parceiros que podem esclarecer as dúvidas de nossos clientes.
  
FINANCIAMENTO

•Existem linhas de créditos para estrangeiros?
Sim, o financiamento para estrangeiros, no momento, está disponível por algumas instituições financeiras nas seguintes condições:
Entrada 35% e 65% financiado em até 30 anos com juros entre 4.0 e 6% ao ano, dependendo do pacote. O aplicante deverá ser aprovado pelo banco e as condições podem variar em função da instituição financeira e do imóvel. Nem todos os imóveis se qualificam para financiamento.

•No caso de imóveis novos, há financiamento direto com a construtora?
Sim, mas geralmente o imóvel é pago integralmente durante a construção cuja conclusão se dá em aproximadamente 2 ou 3 anos.

  
Custo do Imovel

•Os imóveis estão abaixo do preço de custo devido à crise imobiliária?
Sim, devido à crise, os imóveis estão abaixo do custo. Há algumas localidades como South Beach, Brickell, Sunny Isles, em que os preços começaram a retomar o valor de mercado já em 2010 devido à demanda por parte de compradores internacionais.

•Existe negociação de preço no caso de imóveis na planta?
A margem de negociação é muito pequena ou inexistente em caso de venda direto com a construtora.

•Há negociação de preços do imóveis de revenda?
Sim, pode-se fazer um contrato oferecendo menos que o preço pedido. Cabe ao vendedor aceitar ou não a oferta.

•Além do valor do imóvel, existem outros custos decorrentes na compra de um imóvel.
Sim, custos da escritura.  No caso de compra à vista os custos da escritura representam aproximadamente  3% do valor do imóvel. No caso de imóvel financiado, seriam aproximadamente 5% do valor. Dependerá da modalidade do financiamento e das taxas da financiadora.

Quais as vantagens de comprar um imóvel na planta?
Assim como no Brasil, os imóveis na planta tem os preços mais atrativos, pois o comprador está ajudando a financiar a obra. As construtoras aumentam os preços durante a obra, geralmente uma vez por mês ou até mais, dependendo da demanda.  Outra vangatem é poder escolher plantas e acabamentos do imóvel.

Alem disso,comprando um imóvel em Lançamento, o preço de hoje é garantido até a entrega das chaves, independentemente do quanto os preços venham a subir. O seu preço permanecerá o mesmo.

As Cozinhas e os banheiros são entregues completos: com cabinetes de luxo, todos os eletrodomésticos, como geladeiras, fogão,forno, microondas, triturador, lavadora de louca de última geração, lavadora e secadora de roupas, pias e bancadas de mármore.Nos banheiros sao entregues com os espelhos extra grandes, box de vidro, torneiras e armários inspirados no estilo europeu.

Condições de pagamento do imóvel na planta
Além da valorização do imóvel da planta com o tempo, as condições de pagamento tambem são muito atrativas. Em geral, o comprador parcela os 50% da entrada por um período que vai depender de cada construtora e os outros 50% na entrega das chaves que podem ser pagos em cash ou financiados pelo banco.

Qual o valor do IPTU?
O valor do IPTU representa aproximadamente 1.7% a 2% do valor de avaliação do imóvel. Após a crise imobiliária, criou-se uma lei limitando o valor de avalização a aproximadamente 70% do valor do imóvel para fins de cálculo do IPTU.

Transferência de Fundos/Divisas:
A transferência de fundos para a compra do imóvel deverá ser feita dentro das regras do Banco Central do Brasil. Uma conta bancária deverá ser aberta em nome da pessoa que efetuará a transferência. Esta pessoa deverá ser aprovada pelo Banco Central para transferir os fundos para sua conta no exterior. Nenhum imposto é devido para transferência, nem por parte dos Estados Unidos, nem pelo Brasil.
Existem empresas que processam esta transferência. Além dos bancos comerciais de seu relacionamento, indicaremos uma empresa, MONEYCORP, que executa este tipo de transferência com muito profissionalismo e com uma taxa de câmbio bem competitiva, e todo o auxilio em português.


Ganhos de Capital
•Há impostos incidentes na venda de imóveis com lucro por estrangeiros?
Sim, por isso aconselhamos nossos clientes a procurar aconselhamento jurídico-tributário antes da compra do imóvel.  Temos diversos parceiros que podem esclarecer as dúvidas de nossos clientes.

•Como se dá a sucessão em caso de morte do proprietário do imóvel?
Há incidência de  imposto de transferêcia para herdeiros caso o proprietário seja pessoa física. Por este motivo aconselhamos nossos clientes a consultar um advogado antes da compra do imóvel.  Em muitos casos é interessante que a compra seja feita em nome de pessoa jurídica registrada nos EUA. Assim os herdeiros seriam sócios da empresa  e a sucessão seria automática, sem custos adicionais.

Condo Hoteis
•Qual a definição de condo-hotéis?
São apartamentos tipo flat localizado em um empreendimento hoteleiro no qual o proprietário da unidade, coloca a mesma no pool do hotel para que seja alugada.

•A quem se destina esta modalidade de imóveis?
Se destina ao investidor  que não quer se envolver na administração do seu imóvel.  A administração produz um extrato mensal com o valor das diárias, ocupação,  valor da taxa da administração e líquido a pagar ao proprietário. O valor líquido é depositado na conta do proprietário.

•O proprietário pode ocupar seu imóvel quando desejar?
Nem sempre, vai depender da administradora.  Algumas estabelecem períodos de blackout, geralmente na alta temporada que na Flórida vai de Janeiro a Março.
 
Como faço para abrir uma conta nos Estados Unidos?
Para abrir uma conta aqui nos Estados Unidos, é necessário:
1. cópia do passaporte
2. depósito de mínimo de U$25.00

Como calcular a metragem do imóvel em metros quadrados?
O medida métrica dos imóveis é apresentada em “square feet”, isto é, pé quadrado para calcular o metro quadrado é só multiplicar o valor em “square feet” por 0.0929
Ex.: 1400SqFt X 0.0929 = 130 metros quadrados

O imóvel poderá ser comprado em nome de duas pessoas?

Sim, perfeitamente, mesmo sendo pessoas sem parentesco, o imóvel pode ser comprado em nome de duas pessoas. A escritura da casa estará em nome de dois proprietários.

Ramon Brandao                CRECI 15158

WEBBIMOVEIS LLC.

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ORLANDO/FLORIDA