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Milhares de condomínios serão motivados a
revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e
apartamentos térreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)
julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomínios cobrarem a
taxa de condomínio de unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura)
com base na fração ideal, que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento
a mais de 50% a 200% do valor que é pago pelos apartamentos tipo.
Ao julgar o recurso especial (1.104.352–MG
(2008/0256572-9), o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que
cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa
de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo.
O condomínio tinha aprovado na assembleia a
cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da
decisão do ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos
desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de
Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade
maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004,
data em que este colunista, como advogado do proprietário, propôs a Ação
Declaratória que anulou a cobrança pela fração ideal e determinou o pagamento
igualitário entre todos os apartamentos. Tendo em vista que o apartamento
maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder Judiciário a nossa
proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua cota parte do
consumo de água, ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam, por exemplo,
R$ 50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior pagará R$
60,00.
A decisão do STJ, a mais alta corte do país
para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG no sentido de que
o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das
unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados
igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.
O TJMG e o STJ constataram que apesar do § 1º
do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil
citar como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes
artigos estipularem “salvo disposição em contrário na convenção”, deixa claro
que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da
assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de
cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são
prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos
benefícios ofertados com a despesa”. A perícia judicial apurou que o
apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas
que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria,
escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc) que são
utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos.
Na decisão judicial, foi repudiado o argumento
do condomínio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmo valor que as
unidades menores geraria enriquecimento ilícito do autor/proprietário que tem
maior fração ideal, tendo o STJ dito: “O Tribunal de origem fundou seu
convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do
Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não
onera os demais condôminos.
No caso dos autos, a soberania da assembleia
geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e
singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal
fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao
proprietário maior benefício do que os demais e, finalmente, a área maior não
prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na
perícia.”
Há muitos anos os tribunais estaduais e o STJ
já tinham se posicionado contra a cobrança pela fração ideal de prédios
compostos por lojas e salas, pois são várias as decisões judiciais que
determinam a isenção do pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que
não são utilizados pela loja quando esta tem entrada independente da torre
que oferece serviços apenas às salas.
Agora, como presidente da Comissão de Direito
Imobiliário da OAB-MG, me sinto realizado ao ver consagrada a tese que criei
há 18 anos, apesar de ter demorado dez anos para que o STJ confirmasse meus
argumentos de que a fração ideal destina-se basicamente como parâmetro para
cobrar as despesas de construção de unidades vendidas na planta, o que
resulta no pagamento do preço mais elevado pela compra do imóvel que tem
maior dimensão. Diante da lógica matemática, o STJ decidiu que quando o
prédio possui unidades de tamanhos diferentes torna-se inviável a cobrança
pela fração ideal por gerar enriquecimento ilícito dos proprietários das
unidades menores, que é repudiado pelo artigo 884 do CC.
O STJ deixou claro que a liberdade de elaborar
uma convenção de condomínio, exige que os condôminos dos apartamentos
menores/tipo tenham boa fé, que se abstenham de se aproveitar do fato de ser
maioria para votar com o quórum de 2/3 do prédio e aprove uma regra de rateio
que acarrete a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para
venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio que,
no presente caso, era 131% maior.
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